Ingatlanhasznosítás

Senki számára nem ismeretlen a város látképe a 4-es, 6-os villamosok ablakából: elhagyott, porosodó kirakatok, ősrégi feliratok, itt-ott egy betört ablaküveg jelzi szomorúan az egykor nyüzsgő kereskedelmi élet és a gazdasági szerkezetátalakulás, valamint a válság nyomait. Itt-ott megnyílik egy újabb üzlet, izgatottan várjuk a kirakatot kitakaró újságok lerántását, majd fél év múlva ismét lakat kerül a rácsra, és a „Zárva” tábla 24 órás szolgálatba áll.

Lehetetlen árak? Rugalmatlan ingatlanpiac? Vagy a vállalkozási kedv van padlón? A válságspirál még mindig lefelé tartana?

A szakértők az okokról szólnak, mi pedig egy izgalmas megoldási javaslatra hívjuk fel a figyelmet: létezik egy szokatlan alternatíva, amely névadónk elméjében született. Egy olyan gazdasági szerkezet, amely ilyen és hasonló problémákra is megoldást nyújt. Hogyan is nézne ki az ingatlanpiac a liskai modellben? Erre adunk választ a következő oldalakon, míg a konferencia kerekasztal-beszélgetésén az alkalmazhatóság, illetve az előnyök és hátrányok kerülnek megvitatásra.

 

ELKÉPZELÉS

Adott tehát az önkormányzat hasznosítani kívánt ingatlanvagyona. Jelenleg ezt bérbeadásra vagy eladásra kínálják, utóbbi esetében általában licites értékesítéssel vagy pályázat útján, ritkábban szabad értékesítéssel (lásd pl. a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. honlapját). Ehhez a gyakorlathoz képest tehát nem jelentene sok változást a liskai licit bevezetése. Az óriási különbség a tulajdonforma lenne. 

Az elképzelés szerint tehát az önkormányzati tulajdonú, hasznosítani kívánt ingatlanokat nyilvános árverésre bocsátják. Itt természetesen a legtöbbet kínáló nyer. Nem válik viszont a mai értelemben vett tulajdonossá, még ha jogait tekintve közel is áll hozzá. Az árverés győztesét nevezzük mégis inkább bérlőnek, a jogi értelemben vett tulajdonos ugyanis az önkormányzat marad. 

Az árverésen győztes bérlő használati díjat köteles fizetni az önkormányzat részére (de semmilyen más bérletdíj- vagy adójellegű kötelezettsége nincs). Az elsőre valószínűleg furcsán ható tényező pedig az, hogy a bérlő maga állapítja meg a befizetendő használati díj összegét. A használati díj hónapról hónapra szabadon módosítható, összege nyilvános, bárki számára hozzáférhető. 

F. Liska Tibor terminológiája nyomán bevezetésre kerül még a lelépési díj fogalma is. Ennek összege az egyes ingatlanokra vonatkozóan minden időben az éppen érvényes éves használati díj százszorosa. Ha új bérlő jelentkezik, aki hajlandó megfizetni az aktuális bérlő számára a megfelelő lelépési díjat, az üzlet automatikusan megköttetik. A bérlő tehát nem rendelkezik a birtoklás monopóliumával, mint az a jelenlegi tulajdonosok esetében történik. 

A használati díjat tehát érdemes a bérlőnek úgy beállítania, hogy ne járjon rosszul, ha valaki hajlandó megfizetni számára a lelépési díjat. Irreálisan magas értékmegállapítással persze bebiztosíthatja magát a vevők ellen, ennek ára viszont a magas használati díj. Az alacsony használati díj kockázata ezzel szemben a bérlemény gyors elvesztése az alacsony lelépési díj miatt. 

A használati díj alacsony (1%-os) aránya a lelépési díjhoz képest azért fontos, mert így bérlőcsere esetén kölcsönösen előnyös üzlet jöhet létre, s ez jelenti a piaci megoldást. Az új bérlő számára nyilvánvalóan előnyös az üzlet, hiszen hajlandó volt megfizetni a lelépési díjat. A korábbi bérlő pedig, köszönhetően az alacsony arányú használati díjnak, képes olyan lelépési díjat beállítani, amely mellett szívesen továbbadja az ingatlan bérleti jogát. A pontos arányon persze lehet vitatkozni, ez irányban alapos kutatások szükségesek a valóban megalapozott mérték megállapítása érdekében.”

 

ELŐNYÖK

A nyílt árverés rendszere, a használati díj nyilvánossága és az ingatlan átadási kötelezettsége a megfelelő lelépési díj megfizetése esetén erőteljesen segítenék a korrupció visszaszorítását.

Az önkormányzat számára lényegesen leegyszerűsödne az ingatlanbérléssel kapcsolatos adminisztráció. Nem kellene mást nyilvántartani, mint hogy ki a tulajdonos és milyen összegű használati díjat fizet aktuálisan (és ezzel persze az éppen érvényes lelépési díj összegét is). A bérlőváltás is igen egyszerűen folyhatna: az új bérlő bejelenti igényét, befizeti az önkormányzatnak a megfelelő összeget, az pedig továbbítja azt a régi bérlő részére. A technikai átadás természetesen kidolgozandó eleme a rendszernek.

Az ingatlanpiac ezen rendszerben rugalmasabban, áttekinthetőbben lenne képes működni, ami egyértelműen növeli a gazdasági hatékonyságot. Megfelelő hitelezési rendszerrel párosulva pedig jelentősen kibővülhetne azok köre, akik képesek részt venni a gazdaságnak ezen ágazatában.

Az elképzelés legnagyobb előnye, hogy az önkormányzati vagy a bérlők által végzett infrastruktúrafejlesztések értéknövekedést generálhatnak a bérelt ingatlanok esetében, így valószínűleg a bérlők nagyobb használati díj befizetésére vállalkoznak. Az értéknövelés összege megfelelő ösztönzőt biztosíthat az ingatlan állagának megóvására, illetve fejlesztésére a bérlők számára, hiszen a megemelkedett letéti díj révén a fejlesztés egy része várhatóan automatikusan megtérül.

A kockázatmentes kipróbálás lehetőségét pedig az adja, hogy az aktuális lelépési díj kifizetésével az önkormányzat bármikor visszavásárolhatja az ingatlan használati jogát.”

(Mató, 2010, 4–5. o.)

 

ÉS A RÁADÁS?

„A javaslat szépségét az adja, hogy jogszabálymódosítás nélkül, jelenlegi jogrendünkbe illeszkedve is kivitelezhető.

Ez a módszer az adminisztráció jelentős egyszerűsödésével járna, hiszen az önkormányzatnak elég a tulajdonos személyét és a fizetett bérleti díj összegét nyilvántartania. A rugalmasság és átláthatóság mindig jót tesz a piacok működésének, de akad még egy előnyös tényező is: a magyarországi önkormányzatok egy részének esetében az ingatlanvagyon értékének 1%-a magasabb összeget tesz ki, mint az önkormányzat teljes éves költségvetése.“

(Mató, 2009, 6.o.)

További információ, és a modell pontos kifejtése:

F. LISKA TIBOR (2000): Ingatlanhasznosítás, Budapest, 2000. február, http://www.liska.hu/fliska/ingatlan.htm

 

Források:

Mató Kornél (2009): Verseny a tulajdonért - ökonosztát, Budapest, 2009. március

Mató Kornél (2010): A Liska-modell gyakorlati alkalmazási lehetőségei az önkormányzati ingatlangazdálkodás területén, Budapest, 2010. január 22.